Málokteré téma rozděluje společnost tak jako srovnání výhodnosti nájemního bydlení a bydlení ve vlastní nemovitosti zatížené hypotékou. A protože žijeme v zemi, kde v nájmu bydlel v roce 2021 jen každý 5. člověk, není se čemu divit. Nájem je dle mnohých jen “vyhazování peněz z okna.” Co se v roce 2025 ale víc vyplatí? Nájem? Nebo vlastní bydlení?
V článku vystavíme nájemní bydlení přímému souboji s pořízením hypotéky a zvážíme všechny výhody i nevýhody obou variant. Jde totiž o mnohem těsnější souboj, než co by preference vlastního bytu či domu naznačovala!
Nájem vs. vlastní bydlení
Investování je rizikové a může vést ke ztrátě kapitálu. Některé odkazy v článku mohou být předmětem affiliate marketingu. Přečtěte si, jak Rozbité prasátko vydělává peníze!
Bydlení zdražuje a jednoduchá řešení neexistují
Od hypoteční krize v letech 2007–2009 ceny nemovitostí víceméně neznají brzdu. Trhy letí vzhůru – a ten český patří k těm nejdivočejším.
Lidé se kvůli tomu rozdělili na dva tábory:
- jedni na růstu cen vydělávají,
- pro druhé je čím dál těžší pořídit si vlastní bydlení.
Tento článek věnuji druhé skupině. Nebudu tu řešit, jestli se vyplatí koupit byt jako investici, to je téma na jiný článek. Zaměřím se na primární nemovitost, tedy nemovitost k vlastnímu bydlení.
Je lepší bydlet v nájmu, nebo si raději pořídit vlastní bydlení? Na první pohled jednoduchá otázka, ale odpověď zdaleka není tak černobílá.
Pro mnoho lidí je tahle otázka zbytečná. Vlastní bydlení berou bez debat jako jedinou správnou cestu. Nájemní bydlení vnímají spíš jako provizorium nebo nutné zlo.
Za tímhle postojem stojí víc věcí. V článku se podíváme na ty nejdůležitější.
Ať už na to nahlížíme jakkoliv, jedno je jasné: kvůli rostoucím cenám nemovitostí je téma vlastního vs. nájemního bydlení čím dál palčivější. Mladší generace si na vlastní byt nebo dům často jednoduše nedosáhne. A pokud se situace na trhu výrazně nezmění, bydlení v nájmu se zkrátka stane běžnou součástí života.
Moje zkušenost s bydlením
Bydlení řeší dřív nebo později každý z nás. Já sám (pozn. autorem článku je Dan Musil) jsem strávil deset let v pražském nájmu a nakonec se vrátil do rodných Sudet, kde jsem si postavil rodinný dům.
Vyzkoušel jsem si obě varianty – nájem i vlastnictví – a dobře vím, že každá má své plusy i mínusy. I nájemní bydlení má podle mě své výhody – a ne zas tak malé! Jen je lidé často podceňují nebo si je vůbec neuvědomují, a pak se zbytečně trápí tím, že si nemohou dovolit vlastní bydlení.
Podle mě je klíčové si obě možnosti pořádně promyslet, než se pustíte do možná největší finanční transakce svého života. Mám pocit, že spousta lidí přeceňuje výhody vlastního bydlení a naopak podceňuje ty, které může nabídnout nájem.
Bydlení v číslech
Než se pustíme dál, pojďme se podívat na pár čerstvých čísel z Indexu prosperity za rok 2024. Realita, kterou čísla ukazují, není zrovna povzbudivá.
Česko se z pohledu dostupnosti a kvality bydlení umístilo až na 23. místě z 27 zemí EU. Závažné problémy s bydlením má u nás zhruba 1,6 milionu lidí. Pro představu: to je, jako kdyby všichni obyvatelé Prahy a Ostravy řešili problémy s bydlením. Hůř jsou na tom už jen Lotyšsko, Slovensko, Maďarsko a Rumunsko.
V roce 2024 musel průměrný Čech vydělávat 13 let, aby si mohl pořídit průměrný byt. Pro srovnání – ve Švédsku nebo Finsku na to stačí jen 8 ročních platů. Rozdíl? Skoro 40 %.
Podle hlavního ekonoma České spořitelny Davida Navrátila je hlavní příčinou nedostupného bydlení nízký počet nově postavených bytů. V Česku bychom jich ročně potřebovali 50 až 60 tisíc, ale vzniká jich sotva polovina.
Aby toho nebylo málo, bydlení Čechům v posledních letech ještě víc prodražil růst dalších výdajů – hlavně energií.
České domácnosti vydávají na bydlení v průměru 26 % svých příjmů. Stále však přibývá těch, které za něj utratí víc než 40 %. A právě tuto hranici považujeme za kritickou: nad ní už výdaje na bydlení omezují běžné fungování domácnosti.
Souhrnně řečeno, dostupnost bydlení se zhoršuje a pro řadu domácností začíná být vážným problémem.
Nová forma rezignace
Nedostupnost bydlení nejvíce dopadá na mladé. Jsou často na začátku své pracovní dráhy, jejich příjmy jsou nižší a úspory minimální. K pořízení nemovitosti navíc výrazně pomáhá, když jsou na to dva – tedy se dvěma stabilními příjmy. Jen málokdo v tomto věku ale žije v pevném vztahu, který by takovou finanční výhodu nabídl.
Průměrné příjmy sice rostou, ale ceny nemovitostí rostou ještě rychleji. Pro mnohé mladé se tak sen o vlastním bydlení stále více vzdaluje – a v některých částech Česka, například v Praze, se bez pomoci rodiny stává snem téměř nedosažitelným.
Velmi výstižně současnou situaci generace Z popsal Michal Komarňák z agentury Ipsos v rozhovoru pro Seznam Zprávy. Podle něj se mezi mladými prosazuje nový globální trend zvaný nouveau nihilism – tedy nový nihilismus. Mladí lidé si totiž stále častěji uvědomují, jak obtížné nebo zcela nedosažitelné je pro ně pořídit si vlastní bydlení. Místo snahy o jeho získání se tak raději zaměřují na přítomnost a své peníze utrácejí například za cestování.
To, že je pro mladé stále těžší dosáhnout na vlastní bydlení, je neoddiskutovatelné. Ale rezignovat na budoucnost a všechno utrácet jen proto, že cesta k vlastnímu bydlení je složitá, podle mě také není dobré řešení.
Jak ukážu dál v článku, existují i jiné cesty, jak si budovat majetek – nemusí to být nutně přes hypotéku na vlastní bydlení. Mladá generace si pravděpodobně bude muset zvyknout, že nájemní bydlení se stává běžnou realitou.
Mýtus o investici do vlastního bydlení
Jenom pro upřesnění – v tomto článku se věnuji především vlastní nemovitosti určené k bydlení. Pokud máte ještě další byt nebo dům, který pronajímáte, otázka „nájem vs. vlastnictví“ se vás v tomto případě netýká. Tam už se totiž pohybujeme v oblasti investic – a pak má smysl řešit spíš to, jak je taková investice výhodná, riziková nebo výnosná.
Je vlastnictví primární nemovitosti skutečně investicí? Pro mnoho lidí je odpověď jednoznačná – vnímají ji stejně jako nemovitost určenou k pronájmu. Považují ji za investici, protože do ní vkládají peníze, budují vlastní majetek, a po splacení hypotéky jim zůstane nemovitost určité hodnoty. Zároveň se jim uvolní měsíční rozpočet o částku splátky.
Z pohledu čísel ale není odpověď na tuto otázku tak jednoznačná.
Vlastní bydlení: aktivum, nebo pasivum?
Téměř všechno, co si můžeme koupit, spadá do jedné ze dvou kategorií: aktiva nebo pasiva.
Pasiva jsou věci, které v čase ztrácejí na hodnotě. Nevydělávají peníze, naopak vás stojí další výdaje – ať už na údržbu, opravy, nebo provoz. Po určité době je navíc mnohdy potřeba je nahradit. Typickým příkladem je osobní auto. Postupně se opotřebovává, jeho hodnota klesá a vy do něj neustále vkládáte peníze – za palivo, pojištění, servis i běžné opravy.
Aktiva naopak slibují možnost zhodnocení. V ideálním případě vám vrátí víc, než jste do nich vložili. Patří sem třeba akcie, dluhopisy, ETF nebo investiční nemovitosti – tedy vše, co má potenciál růst na hodnotě nebo generovat příjem.
A kde mezi tím stojí vlastní bydlení? Podle mě někde uprostřed. Nenese znaky čistého aktiva, ale ani pasiva – obě kategorie se v něm prolínají a žádná z nich zcela nepřevládá.
Pojďme se podívat na několik konkrétních důvodů, proč to tak je.
Zhodnocení nemovitosti začíná u její adresy
Jedním z nejčastějších argumentů pro koupi vlastního bydlení je předpoklad, že jeho hodnota v čase poroste. Koupíte si dnes byt na hypotéku za 5 milionů, tu za 30 let splatíte – a na konci budete mít majetek, který má výrazně vyšší hodnotu. Zní to jednoduše, ale je důležité se zamyslet: co přesně vlastně roste na hodnotě?
Ve skutečnosti to často není samotná nemovitost, ale lokalita, kde se nachází. Nejde přitom o konkrétní pozemek, ale o celkovou atraktivitu oblasti – dostupnost služeb, dopravní spojení, bezpečnost, rozvoj okolí… To vše hraje klíčovou roli.
Naopak samotná stavba postupem času ztrácí na hodnotě. Materiály stárnou, opotřebovávají se a dřív nebo později bude nutné opravovat střechu, vyměnit okna, rekonstruovat koupelnu nebo modernizovat topení. Interiér se také neobejde bez investic – nábytek, kuchyňská linka, elektroinstalace, to všechno má omezenou životnost.
Z tohoto pohledu je nemovitost čisté pasivum – kdybychom do ní pravidelně neinvestovali, její hodnota by přirozeně klesala. To, že ceny nemovitostí dlouhodobě rostou, je důsledek řady externích faktorů, jako je:
- soustředění obyvatel ve větších městech,
- nízké úrokové sazby,
- nedostatek nové výstavby,
- vysoký zájem investorů.
Aby si fyzická nemovitost udržela svou hodnotu, je potřeba do ní pravidelně investovat nemalé částky. Pokud to neuděláte, za 30 let možná sice budete vlastnit byt, ale jeho hodnota zdaleka nebude odpovídat růstu trhu. A náklady na údržbu se navíc dají jen těžko odhadnout – a pravděpodobně porostou spolu s inflací.
Budoucnost zhodnocení nemovitostí
Argument, že se nemovitost vyplatí koupit kvůli jejímu budoucímu zhodnocení, má jednu zásadní slabinu – spoléhá na minulý vývoj jako na záruku budoucnosti.
Podle dat Eurostatu vzrostly ceny nemovitostí v zemích Evropské unie v letech 2015 až 2023 v průměru o 48,1 %. Rozdíly mezi jednotlivými státy jsou však výrazné. V České republice za stejné období vzrostly ceny o 112 %, což nás řadí na třetí místo v EU – hned za Maďarsko (173 %) a Litvu (114 %).
Z těchto dat je zřejmé, že nejrychleji rostly ceny nemovitostí v zemích bývalého východního bloku. Naopak západní a severské státy jako Francie, Německo, Belgie, Švédsko, Finsko nebo Itálie zaznamenaly ve stejném období podstatně mírnější růst.
Spoléhat na to, že se ceny nemovitostí budou v příštích desetiletích zhodnocovat stejným tempem jako v uplynulých 10–15 letech, je přinejmenším riskantní, stejně jako se spoléhat na 15% růst indexu S&P 500. A to hned ze dvou hlavních důvodů:
- V Česku byly ceny nemovitostí ještě donedávna výrazně nižší než na Západě. Měly tak mnohem nižší startovací pozici, což umožnilo rychlejší růst. Jakmile se začneme cenově přibližovat západoevropským zemím, je racionální očekávat, že tempo růstu bude postupně zpomalovat.
- Demografický vývoj nevytváří pro růst cen nemovitostí zrovna ideální podmínky. Porodnost napříč Evropou zůstává hluboko pod hranicí 2,1 dítěte na ženu – což je minimum potřebné k udržení stabilní populace. V roce 2023 byla v Česku na úrovni pouhých 1,38. S menším počtem narozených dětí bude v budoucnu pravděpodobně klesat i poptávka po bydlení, což může znamenat tlak na stagnaci cen, nebo alespoň pomalejší růst než doposud. Trend by mohla trochu ovlivnit migrace, ale od toho bodu jsme zatím stále ještě daleko. Nejhorší projekce pracují se scénářem, kdy v Česku bude žít v roce 2100 pod 8 milionů obyvatel.
Skryté náklady vlastního bydlení
Jedním z aspektů, které lidé často přehlížejí nebo si je plně neuvědomují, jsou skryté náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti. Při rozhodování mezi nájmem a hypotékou se většina kalkulací omezuje jen na porovnání měsíční splátky hypotéky a výše nájmu. Pokud je nájem vyšší nebo podobný splátce, může to na první pohled vypadat, že se koupě nemovitosti vyplatí.
Téma srovnání nájmu a hypotéky se objevilo i v nedávném článku na Seznam Zprávy. Autoři se ale zaměřili jen na základní porovnání výše měsíčního nájmu a splátky hypotéky, a dospěli k závěru, že v některých lokalitách už hypotéka vychází výhodněji.
Jenže realita je složitější.
S vlastnictvím přichází celá řada dalších výdajů, které se do těchto jednoduchých výpočtů často nezahrnují. Ať už proto, že se špatně odhadují dopředu, nebo proto, že si je lidé jednoduše neuvědomují. Přitom právě tyto náklady mohou dlouhodobě výrazně ovlivnit celkovou výhodnost vlastního bydlení.
Úroky
Jedním z prvních nákladů, které byste při koupi nemovitosti neměli přehlédnout, jsou úroky z hypotéky. Ty totiž mohou výrazně ovlivnit celkové zhodnocení vaší investice.
Ano, vaše nemovitost může mít za 30 let mnohem vyšší hodnotu. Ale kolik jste mezitím zaplatili jen na úrocích? To není jen řečnická otázka – je to částka, která může jít do statisíců, nebo dokonce milionů. Přesnou výši vám sdělí banka, nebo si ji snadno spočítáte sami v některé z dostupných online kalkulaček.
Pojištění
Pokud nejste hazardéři, pravděpodobně si při koupi nemovitosti sjednáte pojištění – nejen samotné stavby, ale i domácnosti a ideálně také pojištění schopnosti splácet hypotéku. A právě tato pojistná ochrana přidává k vaší měsíční splátce další nemalou částku.
Navíc se pojištění v čase obvykle zdražuje kvůli tzv. indexaci, tedy automatickému navyšování pojistné částky. I to je výdaj, který se v dlouhodobém horizontu promítá do nižší návratnosti celé investice.
Neplnění pojištění
Aby toho nebylo málo, může se stát, že pojištění nepokryje škodu, která vás postihne. Někdy jde o událost, která je vyloučena z pojistných podmínek, jindy třeba zapomenete aktualizovat (indexovat) pojistku a pojišťovna vám vyplatí jen část plnění.
Samozřejmě se to stát nemusí – ale riziko tu je. A zatímco jako nájemce se tím obvykle trápit nemusíte, u vlastního bydlení to může znamenat nepříjemný zásah do rozpočtu.
Rekonstrukce a údržba
Jedna věc je jistá – pokud vlastníte nemovitost, čekají vás v průběhu let výdaje na údržbu a rekonstrukce. Můžete si zkusit jednoduché mentální cvičení: postavte se doprostřed svého bytu nebo domu a pořádně se rozhlédněte.
Všechno, co vidíte – okna, podlahy, kuchyňská linka, koupelna, nábytek, topení – bude jednou potřeba opravit, obnovit nebo úplně vyměnit. A pokud bydlíte v domě, přidejte k tomu ještě střechu, fasádu, zahradu, plot, kanalizaci nebo vodovodní přípojky.
Nikdy dopředu nevíte, co se pokazí, kdy to přijde ani kolik to bude stát. Ale jedno je jisté – něco se pokazí určitě, a v součtu to budou nemalé peníze.
Pokud jste v nájmu, podobné starosti za vás většinou řeší majitel. Ale když je nemovitost vaše, tyto těžko předvídatelné výdaje padají na vás – a významně ovlivňují, jak „výhodná“ tahle investice ve výsledku bude.
Papírová hodnota
Když mluvíme o zhodnocení vlastní nemovitosti, většinou máme na mysli tzv. papírovou hodnotu. Ta ale nemá žádný reálný dopad, dokud dům nebo byt skutečně neprodáte. Nelze ji jednoduše rozměnit – na rozdíl od akcií nemůžete prodat jen část, když náhle potřebujete peníze. Navíc vám nevytváří žádný pravidelný příjem ani cash flow.
A kdy se tato hodnota promění na hotovost? Často až v momentě, kdy se něco pokazí. Třeba při rozvodu – což není nijak výjimečná situace, když více než každé třetí manželství končí rozvodem. V takovém případě je nutné vypořádat majetek. Pokud nemáte peníze na vyplacení partnera, nezbývá než nemovitost prodat – často rychle a pod cenou.
Takových životních situací může nastat víc. Nikdo si je nepřeje, ale stávají se. A právě vlastnictví nemovitosti může tyto momenty ještě více zkomplikovat.
Daně
Daň z vlastnictví nemovitosti jsou v době psaní těchto řádků vzhledem k hodnotám nemovitostí zanedbatelné. Ale nedávno se skokově zvýšily a je třeba s nimi počítat.
Stejně tak je potřeba počítat s možností, že se v budoucnosti znovu zvýší. Demografická situace v naší společnosti je nepříznivá, a dá se tak očekávat, že stát bude hledat možnosti, jak získat více peněz do státního rozpočtu – a právě vyšší daň z vlastnictví nemovitostí je jednou z možností, která je ve hře.
Náklady obětované příležitosti
Náklady obětované příležitosti bychom sice mohli zařadit mezi skryté náklady, ale podle mě si zaslouží vlastní prostor. Proč? Protože se na ně často zapomíná, přestože v reálném životě hrají obrovskou roli.
Pokud nemáte nikoho, kdo by vám na začátku pomohl – třeba půjčkou na základ hypotéky nebo zástavou jiné nemovitosti – budete si muset potřebnou částku naspořit sami. A právě to představuje značné náklady obětované příležitosti. Jinými slovy: peníze, které odkládáte na hypotéku, mohly mezitím pracovat jinde – třeba na finančních trzích.
Pokud vám někdo (například rodiče) se základem pomůže, máte v tomto ohledu výhodu. Ale většina lidí si na hypotéku musí nejprve naspořit.
Mladí lidé do 36 let mají výhodu v tom, že podle pravidel ČNB jim k získání hypotéky může stačit jen 10 % z ceny nemovitosti. I tak ale nejde o malou částku, kterou je potřeba nejprve naspořit. A navíc – i když to ČNB umožňuje, každá banka si může nastavit vlastní podmínky, takže na to automaticky nepřistoupí.
Náklady obětované příležitosti navíc nekončí po koupi nemovitosti. Během let je potřeba šetřit na opravy, rekonstrukce nebo výměnu spotřebičů. A to jsou peníze, které by jinak mohly být investované a dál zhodnocované.
Kolik vás stojí čekání na hypotéku?
Představme si byt s aktuální cenou 5 milionů korun. Abyste si na něj mohli vzít hypotéku, potřebujete mít naspořeno alespoň 500 tisíc – a možná i víc. Jak dlouho to potrvá? To je samozřejmě velice individuální. Pokud ale dokážete každý měsíc odložit 5 000 Kč, bude vám to trvat přes 8 let.
Po celou tu dobu navíc pravděpodobně spoříte na běžném nebo spořicím účtu, kde peníze kvůli inflaci ztrácejí na hodnotě. Místo toho byste těch 5 000 Kč měsíčně mohli investovat například do akciového ETF a nechat je zhodnocovat. Ano, i skrz ETF můžete spořit na hypotéku, ale většina lidí se bude bát rizika – co když zrovna v okamžiku, kdy se rozhodnete byt koupit, vaše investice spadne třeba o 25 %?
A aby toho nebylo málo – dá se očekávat, že za těch 8 let ceny nemovitostí značně vzrostou. Takže si nakonec budete muset naspořit ještě víc než původně plánovaných 500 tisíc.
A právě tohle všechno jsou náklady obětované příležitosti.
Nemovitost k bydlení negeneruje příjem
Investice mohou vydělávat dvěma hlavními způsoby: růstem hodnoty a pravidelným příjmem – tzv. cash flow (například formou dividend, nájmů nebo úrokových kuponů). Obě složky jsou extrémně důležité pro zajištění dostatečně vysokých výnosů, a to jak u akcií, tak u nemovitostí. U nemovitosti, ve které sami bydlíte, můžete doufat v růst její hodnoty, ale žádné cash flow vám nepřináší.
Tedy pokud se nerozhodnete část nemovitosti pronajmout a sdílet své bydlení s někým dalším, kdo vám pomůže pokrýt splátky hypotéky. Tento „life hack“ často koluje po sociálních sítích. Osobně si ale neumím představit, že bych takto žil. Z čistě finančního hlediska to však může dávat smysl.
Právě chybějící cash flow je další důvod, proč se na vlastní nemovitost k bydlení nedívám jako na investici v pravém slova smyslu.
Někdo by mohl namítnout, že ani jiné investice často žádný pravidelný příjem nevytvářejí – třeba moje oblíbená akumulační ETF. To je pravda jen z části. Vyplacené dividendy sice nedostávám na svůj investiční účet, ale dividendy se reinvestují a významně přispívají k celkovým výnosům. Navíc mi stačí prodat malou část svého ETF portfolia a hned máte peníze k dispozici.
U nemovitosti, kterou obýváte, to nejde. Můžete ji sice celou prodat a proměnit její hodnotu na peníze, ale pak stojíte před dalším problémem: kde budete bydlet?
Krátkodobá rizika vlastnictví
V kanadském podcastu Rational Reminder nedávno věnovali dvě epizody tématu „nájem vs. vlastnictví“. Jejich konkrétní čísla sice nejsou přímo přenositelná na české poměry, ale mnohé principy, které rozebírali, platí univerzálně.
Zaujala mě myšlenka, že „vlastnictví přináší víc rizika nyní, ale větší jistotu do budoucna“.
A to podle mě sedí. Největší rizika spojená s vlastnictvím nemovitosti přicházejí právě na začátku. Většina lidí je v té době mladší, má nižší příjem, méně naspořeno a splátka hypotéky zabírá výraznou část rozpočtu. Navíc v prvních letech splácíte především úroky, takže se jistina snižuje jen velmi pomalu.
To vše znamená, že finanční rizika jsou zpočátku nejvyšší – a teprve postupem času se snižují. Dá se tedy říct, že koupě vlastní nemovitosti je určitá forma pojištění na stáří: když vše zvládnete utáhnout v produktivním věku, v důchodu vás už bydlení stát tolik nebude.
Výpadek příjmu
Jednou z největších nejistot, které mohou během splácení hypotéky nastat, je výpadek příjmu. V Česku máme naštěstí poměrně štědrý a funkční sociální systém, takže je málo pravděpodobné, že byste se ocitli ze dne na den zcela bez prostředků. Pokud jste zaměstnaní, většinou vás čeká výpovědní lhůta, odstupné a následná podpora v nezaměstnanosti.
I přesto ale taková situace může znamenat značný stres – zvlášť když jste mladší a nemáte zatím vytvořenou finanční rezervu, která by vás podržela.
Výpadek příjmu je samozřejmě nepříjemný i v nájmu. Když se dostanete do úzkých, z nájmu můžete většinou odejít bez větších komplikací. S hypotékou to ale tak jednoduché nebývá.
Snížení nebo odklad splátek
Jednou z výhod hypotéky je možnost dohodnout si s bankou snížení nebo odklad splátek pro případ nenadálých potíží. Zní to jednoduše – ale má to háček!
Banky si obvykle stanovují vlastní pravidla, kdy vám takovou úlevu umožní. Často ji povolí až po určité době od začátku splácení, nebo jen jednou za několik let. Takže pokud se problémy objeví příliš brzy nebo v nevhodnou chvíli, ani tahle pojistka vám nemusí pomoct.
Refixace úrokové sazby
Jednou z výhod hypotéky je možnost zafixovat si úrokovou sazbu na určité období. Díky tomu víte, kolik budete každý měsíc platit, a máte alespoň dočasně jistotu ve svém rozpočtu. U nájemního bydlení podobná jistota neexistuje – nikdy nevíte, kdy a o kolik vám pronajímatel nájem zvýší.
Na druhou stranu je ale právě konec fixačního období momentem nejistoty. Po jeho uplynutí přichází refixace – a tehdy jen doufáte, že tržní podmínky budou příznivé. Ideálně stejné, nebo dokonce lepší než v době, kdy jste hypotéku sjednávali.
Bohužel mnoho lidí čeká v následujících letech refixace směrem nahoru. Hypotéky si totiž sjednávali v době rekordně nízkých sazeb a teď mohou čelit výraznému nárůstu měsíčních splátek. Takový skok pak může citelně zasáhnout rodinný rozpočet.
Toto riziko je největší hlavně na začátku hypotéky – v době, kdy máte nižší příjmy a jistina úvěru je stále vysoká.
Nucený prodej
Jedním z často uváděných argumentů pro vlastnictví je možnost nemovitost kdykoliv prodat. Když se dostanete do finančních potíží, jednoduše prodáte byt či dům a přejdete do nájmu – ten si přece vždycky nějak najdete.
To ale platí spíše až v pozdější fázi splácení hypotéky, kdy už hodnota nemovitosti výrazně převyšuje zůstatek úvěru. V takové situaci vám po prodeji zbude část peněz a můžete si finančně trochu ulevit.
Jiná je ale situace, pokud se problémy objeví hned na začátku. Může se stát, že budete muset nemovitost prodat rychle, a tím pádem i pod cenou. Výsledná částka tak nemusí stačit ani na úplné splacení hypotéky. A pak se může stát, že nemovitost už nevlastníte, ale dluh vám zůstává dál.
Mýty o nájmu
Nájemní bydlení obklopuje řada mýtů – nebo spíš zakořeněných představ, které ho vykreslují v negativním světle, zatímco vlastní bydlení téměř nekriticky idealizují. Často přitom nejde o nic jiného než o jiný úhel pohledu, který se tolikrát zopakuje, až se z něj stane „pravda“.
Nájem je vyhazování peněz z okna
„Nájem je vyhazování peněz z okna“ nebo „platíš hypotéku někomu jinému“ – tohle jsou asi nejčastější argumenty proti nájemnímu bydlení. Mají v lidech vyvolat pocit, že peníze za nájem mizí beze stopy, zatímco hypotéka je „investice do vlastního“.
Proč to ale považuji za mýtus? Protože nájem je služba. Stejně jako platíme za jídlo v restauraci, za kadeřníka nebo za jízdenku. I když jde o službu, která pokrývá jednu z nejzákladnějších lidských potřeb – bydlení – pořád je to něco, co nám někdo poskytuje a za co je naprosto normální platit. Nikomu nepřijde divné zaplatit za večeři, i když tím taky přispívá na provoz restaurace nebo splátku jejího úvěru. Proč by to mělo být jiné u nájmu?
Další problém s touto větou mám proto, že vytváří zbytečný tlak. Mladí lidé, kteří ještě nejsou finančně připraveni na vlastní bydlení – a možná ani nikdy nebudou – mohou kvůli podobným výrokům udělat unáhlené a nevýhodné rozhodnutí. Jen proto, že mají pocit, že „by se přece mělo bydlet ve vlastním“.
Po 30 letech v nájmu nemám nic
Proč bydlet v nájmu, když vám po 30 letech nic nezůstane? Vždyť po třech dekádách splácení hypotéky máte v rukávu nemovitost, která navíc mezitím pravděpodobně značně vzrostla na hodnotě.
Na první pohled to zní logicky – a do jisté míry to i pravda je. Po doplacení hypotéky se vám uvolní každý měsíc hotovost, kterou jste dřív posílali bance, a navíc vlastníte majetek. Jenže tahle představa ignoruje řadu skrytých nákladů, které vás těch 30 let provázely – a další, které teprve přijdou. Opravy, rekonstrukce, daň z nemovitosti, pojištění, vybavení… To všechno jsou výdaje, které se do jednoduchého porovnání často vůbec nezapočítávají.
Navíc tento „mýtus“ předpokládá, že nájemník 30 let jen platí nájem a nic dalšího nedělá. A ano, u některých lidí to tak skutečně může být. Ale pokud někdo chápe rozdíl mezi výší nájmu a splátkou hypotéky jako příležitost a tyto „ušetřené“ peníze pravidelně investuje – a zároveň počítá i s náklady, které by jako vlastník musel řešit – rozhodně po 30 letech neodejde s prázdnou. Naopak může mít solidní investiční portfolio a svobodu rozhodnout se, co dál.
Hypotékou to teprve začíná!
Při srovnání nájmu a vlastního bydlení je dobré si uvědomit jednu věc – nájem představuje jasnou (a předem danou) částku, zatímco hypotéka je jen začátek celé řady dalších výdajů.
Pokud bydlíte v nájmu, většinou řešíte jen jednu konkrétní částku, která každý měsíc odchází z účtu. Větší výdaje vás dlouhodobě nečekají. Jasně, i nájem s sebou nese nějaké vedlejší náklady – třeba drobné opravy nebo nákup vlastního nábytku. Ale ve srovnání s tím, co čeká majitele nemovitosti, jde o zanedbatelné částky.
V případě vlastního bydlení měsíční splátka hypotéky představuje jen začátek. K tomu je potřeba připočítat náklady obětované příležitosti, pravidelné opravy, větší rekonstrukce, pojištění, daně a další výdaje. Celková částka, kterou za „vlastní střechu nad hlavou“ nakonec zaplatíte, tak může být mnohem vyšší, než se na první pohled zdá.
Je bydlení v nájmu znamení neúspěchu?
Další rozšířený mýtus tvrdí, že bydlení v nájmu je známkou neúspěchu. V naší společnosti je vlastní bydlení často vnímáno jako symbol společenského statusu – kdo bydlí „ve svém“, ten to v životě někam dotáhl.
Podobně jako u tvrzení, že nájem je „vyhazování peněz z okna“, i tady jde o nebezpečný precedens. Zejména pro mladé lidi, kteří si snadno mohou začít myslet, že bez vlastní nemovitosti nejsou dost dobří. A to prostě není pravda.
Úspěch ani životní spokojenost se přece neměří tím, jestli vlastníte byt nebo dům. A i když pro někoho může být majetek důležitý, cest, jak si ho vybudovat, je celá řada – třeba skrze investice. Koupě vlastní nemovitosti je jen jedna z mnoha možností!
Výhody a nevýhody obou možností
Možná to zatím vypadá, že jsem silně proti vlastnímu bydlení. Ale tak to není. Uvědomuji si, že jak nájem, tak vlastnictví mají své klady i zápory.
Co ale považuji za klíčové, je pečlivě zvážit obě varianty, než se pustíte do pravděpodobně největší finanční transakce svého života. Mám totiž pocit, že v naší společnosti se výhody vlastnictví často přeceňují, zatímco pozitiva nájmu zůstávají ve stínu.
Pojďme si teď přehledně shrnout výhody i nevýhody obou přístupů k bydlení.
Výhody vlastnictví
Pojďme se nejprve podívat na výhody vlastnictví.
Zajištění na stáří
Vlastní bydlení je pro mnoho Čechů jedním z nejpřirozenějších způsobů, jak se zajistit na stáří. Není to jediná cesta k finanční jistotě, ale často působí jako ta nejjednodušší a nejlépe pochopitelná.
Pokud se vám podaří hypotéku do důchodu splatit, odpadne vám jeden z největších měsíčních výdajů – náklady na bydlení. A to je v období, kdy příjmy zpravidla klesají, obrovská výhoda.
Vlastní bydlení je tak perfektním zajištěním proti budoucí potřebě bydlení.
Stabilita
Jednou z hlavních výhod vlastního bydlení je pocit stability a kontroly. Pokud řádně splácíte hypotéku a dodržujete podmínky smlouvy, nikdo vás nemůže jen tak vystěhovat.
Tato jistota je obzvlášť důležitá pro ty, kterým by časté stěhování komplikovalo život – například rodiny s malými dětmi nebo starší lidé, pro které je změna prostředí náročná.
Pocit jistoty
Už jsem zmiňoval krátkodobá rizika spojená s vlastnictvím. Přesto platí, že osobní finance nejsou jen o číslech – jsou i o emocích. Emoce z našich rozhodnutí nikdy úplně neodstraníme. Ale můžeme s nimi vědomě pracovat.
A právě pocit jistoty je silný emocionální argument pro vlastní bydlení. I když je hypotéka krátkodobě finančně náročná a plná nejistot, mnohým lidem přináší pocit, že konečně bydlí „ve svém“.
Nucené spoření
Jsme zpět u emocí a behaviorálního pohledu na finance. Teoreticky platí, že pokud bydlíte v nájmu a rozdíl oproti splátce hypotéky pravidelně a zodpovědně investujete, můžete budovat majetek stejně dobře – a někdy i lépe – než ve vlastním bydlení.
Jenže to je teorie. V reálném životě většina lidí disciplinovaná není. A právě proto pro mnoho z nás vlastní nemovitost funguje jako forma nuceného spoření. Splátka hypotéky vás nutí pravidelně „odkládat“ peníze, čímž si postupně budujete majetek – často jediný, který kdy budete vlastnit. A právě tato povinnost je pro spoustu lidí spíš výhoda než nevýhoda.
Naopak u nájemního bydlení je potřeba mít velkou sebekázeň a motivaci, abyste finanční výhodu skutečně využili. A to zkrátka spousta lidí nezvládne.
Někde jsem slyšel myšlenku, která nucené spoření pěkně shrnuje: „Dumb money should buy a house.“
Nevýhody vlastnictví
A kde vidím negativa?
Dlouhodobé náklady
Vlastnictví nemovitosti s sebou přináší významné náklady v průběhu let. Některé jsou viditelné hned – například opravy nebo rekonstrukce. Jiné jsou na první pohled méně patrné, ale o to víc se časem nasčítají. Materiály stárnou, zařízení se opotřebovává a jednou za čas je potřeba vyměnit kotel, střechu, okna nebo třeba kuchyňskou linku.
Rizika
Rizika spojená s vlastnictvím nemovitosti se často podceňují. Vždyť mám přece všechno pojištěné, ne? Jenže realita může být jiná. Může se stát událost, kterou pojištění nepokrývá – třeba když zapomenete na povinnou revizi plynového kotle. Pokud dojde k požáru kvůli technické závadě a revize nebude platná (což je mimochodem zákonná povinnost každé 3 roky), pojišťovna má skvělý důvod odmítnout plnění.
Navíc existují i další externí rizika, která nemáte pod kontrolou – například zvyšování daní, legislativní změny nebo v extrémních případech i znárodnění.
Společným jmenovatelem těchto rizik je to, že jsou těžko předvídatelná a mohou být pro vlastníka fatální. Zejména pokud má ve své nemovitosti uloženou většinu majetku – a zároveň v ní i bydlí.
Ano, i z nájmu vás může majitel vystěhovat. Ale finančně vás to zdaleka tolik nezasáhne – jednoduše si najdete jiné bydlení a jdete dál.
Dědictví
Na první pohled může dědictví působit jako výhoda, ale po vlastní zkušenosti ho vnímám spíš jako potenciální nevýhodu. Ve svém okolí jsem několikrát viděl, jak dědění nemovitosti – třeba po prarodičích – způsobilo v rodině napětí a konflikty. Vždy, bez výjimky.
Problém je v tom, že nemovitost obvykle zdědí víc lidí – například sourozenci nebo další příbuzní. A domluvit se, co s ní dál, bývá těžké. Jeden ji chce prodat, druhý pronajmout, třetí by v ní rád bydlel. A málokdy dojde ke shodě, která by byla fér a zároveň udržitelná.
Jeden konkrétní příklad: po smrti babičky zdědily dům její dvě dcery a také její druh, který s ní v domě žil. Dcery chtěly dům prodat – byl energeticky náročný, rozlehlý a pro jednoho člověka zbytečně velký. Navrhovaly, že za peníze z prodeje mu najdou pohodlný byt.
Nakonec to ale skončilo hádkami a úplným přerušením kontaktu.
Zato třeba dědění ETF portfolia je výrazně jednodušší. Portfolio se může rozdělit, částečně prodat, nebo převést – a peníze se spravedlivě rozdělí. Bez scén, tahanic a složité domluvy.
Výhody nájmu
I nájem má výhody, které se nedají ignorovat.
Flexibilita
Jednou z největších výhod nájemního bydlení je volnost a flexibilita, kterou ocení především mladí lidé nebo singles. Nabídli vám lepší práci v jiném městě? Chcete se vrátit do rodného kraje? V nájmu je to jednoduché – dáte výpověď, sbalíte se a frčíte o dům dál.
Zastánci vlastního bydlení často argumentují tím, že nemovitost můžete v případě potřeby kdykoli prodat a přestěhovat se. V praxi to ale tak snadné nebývá. Když už jednou nemovitost koupíte, většinou se vám do jejího prodeje nechce. A často k němu dojde až tehdy, když se objeví problém, nebo je prodej nevyhnutelný.
Můžete kvůli tomu propásnout šance, které by vám změnily život k lepšímu – jen nejsou dost velké na to, abyste kvůli nim hned prodávali nemovitost.
Menší odpovědnost
Bydlení v nájmu s sebou nese podstatně nižší míru odpovědnosti. Jasně, musíte platit nájem, energie, dodržovat smlouvu a nemovitost udržovat v pořádku. Ale tím to v podstatě končí.
Nemusíte se vázat k bance, neřešíte daně z nemovitosti ani drahé opravy. Když se něco pokazí nebo doslouží, je to problém majitele – ne váš. Stačí nahlásit závadu a počkat, až se o to někdo postará.
Předvídatelné náklady
Hlavním výdajem v nájmu je měsíční nájemné. Ostatní náklady – jako energie, drobné opravy nebo pojištění domácnosti – jsou ve srovnání s tím dlouhodobě zanedbatelné. A právě tahle jednoduchost se mnohem lépe plánuje i predikuje, než když nemovitost vlastníte a musíte počítat se skrytými náklady.
Ano, nájemné se může časem zvyšovat, ale jen výjimečně do takové míry, že by vás to skutečně položilo. U hypotéky může refixace nebo nečekaná oprava znamenat skokový výdaj, který zásadně naruší váš rozpočet.
V nájmu se vám prostě nestane, že byste museli z ničeho nic zaplatit stovky tisíc. U vlastního bydlení je to jen otázka času – jednou to přijde.
Jak už jsem psal výše: nájem je číslo konečné. Hypotéka je jen číslo první.
Nevýhody nájmu
Ani život v nájmu není tak růžový.
Žádné “zhodnocení”
Jednou z nevýhod nájemního bydlení je, že nemovitost nevlastníte, takže se vám nijak nezhodnocuje. Platíte za službu – za možnost někde bydlet. A tím to končí.
To ale zároveň znamená, že byste k nájemnímu bydlení měli přistupovat jinak i v rámci rodinných financí. Pokud nebydlíte ve vlastním, kde se splátky hypotéky postupně proměňují v majetek, měli byste být o to disciplinovanější a více investovat.
Kolik lidí to tak opravdu dělá? Podle mě spíš menšina.
Z pohledu nájemníka proto nejde ani tak o nevýhodu, jako spíš o změnu přemýšlení o bydlení. Je potřeba si uvědomit, že majetek se dá budovat i jinak než vlastnictvím nemovitosti, ve které právě žijete – jen to chce vědomý přístup a jasnou strategii. Existuje spousta lidí, kteří dosáhli na velké finanční úspěchy, přestože bydlí v nájmu.
Riziko výpovědi
Nájemní bydlení vám nedává plnou kontrolu nad nemovitostí – a tím ani jistotu, jak dlouho v ní skutečně zůstanete.
Pokud dodržujete nájemní smlouvu, většina pronajímatelů vás vyhazovat nebude. Stabilní a slušný nájemník je pro ně ideální. I tak se ale mohou objevit situace, kdy se budete muset vystěhovat:
- Vlastník se rozhodne nemovitost prodat a nový majitel s vámi nepočítá.
- Byt byl určený pro člena rodiny a přišel čas, aby se do něj nastěhoval.
- Pronajímatel po vás začne požadovat nepřiměřené zvýšení nájmu.
Takové situace nejsou běžné, ale stát se mohou – a právě tím vnáší nájemní bydlení do života určitou nejistotu, zejména z dlouhodobého hlediska. Čím déle v jednom bytě bydlíte, tím větší je šance, že vás časem něco takového potká.
Pravidelné navyšování nájmu
U nájmu je dobré počítat s tím, že jeho cena časem poroste. Nemusí to být každý rok – třeba my jsme mezi lety 2014 a 2020 platili stále stejně – ale dříve nebo později ke zvýšení obvykle dojde.
Podle dat z Deloitte Rent Index vzrostlo průměrné nájemné v Česku mezi lety 2014 a 2024 o celých 108 %, což odpovídá průměrnému meziročnímu růstu okolo 7 %. To není málo – a i když se to nezdá hned, z dlouhodobého pohledu to může rozpočet citelně zatížit.
Tohle je zároveň jeden z nejsilnějších argumentů pro vlastnictví. Zatímco u nájmu je téměř jisté, že se bude v průběhu let pravidelně zvyšovat, splátka hypotéky zůstává po dlouhou dobu víceméně stabilní. Díky fixaci víte, kolik budete platit – a splácíte navíc cenu nemovitosti z minulosti.
Ano, při refixaci může dojít k jednorázovému zvýšení úrokové sazby a tím i splátky. Ale tato změna není pravidelná a není zdaleka tak předvídatelná jako růst nájmů. Hypotéku jednoduše nebudete připlácet každý rok dalších 5 nebo 10 % navíc.
Dlouhodobě se tak mohou nůžky mezi výší nájemného a hypotéky výrazně rozevírat. Vlastnictví může být z krátkodobého hlediska náročnější, ale z dlouhodobého perspektivně výhodnější – zatímco nájem často působí jako pohodlnější varianta dnes, ale dražší zítra.
Navíc je tu ještě jedna věc: zákon sice omezuje zvyšování nájmu u smluv na dobu neurčitou na 20 % za tři roky, ale pronajímatelé mají jednoduchý způsob, jak to obejít. Stačí uzavírat smlouvu na dobu určitou – například na jeden rok, a každý rok ji obnovit. Tím se zákonné omezení obejde. (Sami jsme to tak měli v Praze.)
To všechno jen zvyšuje nejistotu spojenou s nájemním bydlením – nikdy totiž nevíte, kde nakonec budete bydlet a kolik za to zaplatíte.
Různé životní situace, různé preference stylu bydlení
Když si člověk porovná výhody a nevýhody nájmu a vlastního bydlení, dojde k jedinému závěru: žádné řešení není správné pro každého. To, co je výhodné pro jednoho, nemusí fungovat pro druhého – záleží na životní situaci, prioritách i osobních vlastnostech.
Nájem často dává větší smysl pro mladé lidi na začátku kariéry, kteří chtějí cestovat, být flexibilní a nechtějí se zatím vázat – ani na místo, ani na partnera.
Vlastnictví naopak může vyhovovat těm, kteří o sobě vědí, že jim chybí finanční disciplína. Hypotéka je totiž dokáže přirozeně donutit přemýšlet o penězích jinak a chovat se zodpovědněji. Nebo by alespoň měla.
V jedné fázi života může být výhodnější nájem, v jiné zase dává větší smysl mít něco vlastního. Každý z nás má jinou životní cestu – důležité je to přijmout, promyslet a propočítat do posledního detailu!
Modelový příklad - byt v Plzeňském kraji
Pojďme se podívat na modelový příklad, jak může v současnosti vypadat porovnání nájmu a vlastnictví na hypotéku.
Data o cenách nemovitostí, nájmech a úrokových sazbách čerpám článku na Seznam Zprávy, kde autoři využili informace z webu Sreality.cz.
Pro tuto kalkulaci jsem vybral byt o velikosti 60 m² v Plzeňském kraji. Tento byt není ani extrémně drahý, ani levný. Ceny v Plzeňském kraji nejsou tak vysoké jako v Praze, ale zároveň jsou vyšší než v Ústeckém kraji. Je jasné, že se ceny mohou lišit podle místa i druhu bydlení.
Tento příklad slouží hlavně k vysvětlení principů z celého článku pomocí konkrétních čísel.
Nájem vs. splátka hypotéky
Prvním krokem při porovnání je vždy srovnání výše nájmu a měsíční splátky hypotéky. Podle dostupných dat vychází porovnání pro byt o velikosti 60 m² v Plzeňském kraji takto:
| Pronájem | Cena pronájmu za 1 m2 | 277Kč |
| Pronájem bytu 60 m2 | 16 620 Kč | |
| Hypotéka (30 let, LTV 90%, úr. sazba 4,78 %) | Cena bytu 60 m2 | 4,56 milionu Kč |
| Splátka hypotéky | 21 483 Kč | |
| Pronájem vs. splátka hypotéky | Rozdíl | - 4 863 Kč |
|---|
Investování při nájmu
Při porovnávání nájmu a splátky hypotéky většina lidí obvykle končí. Pojďme ale o krok dál! Klasický argument bývá, že hypotéka je sice dražší, ale po 30 letech platby budete mít nemovitost, která bude mít nějakou hodnotu, zatímco nájemník nebude mít nic.
Pokud je ale nájemník finančně zodpovědný, může si udělat jednoduchou kalkulaci a zjistit, že každý měsíc v nájmu ušetří nezanedbatelnou částku. Tento rozdíl, třeba 5 000 Kč měsíčně, může investovat, a tím si otevře úplně nové obzory.
Naším vzorovým nájemníkem je někdo, kdo tuto kalkulaci provedl a rozhodl se každý měsíc investovat 5 000 Kč, které by jinak dal do splátky hypotéky. Je však potřeba vzít v úvahu, že nájem může časem růst a rozdíl mezi nájmem a splátkou hypotéky se začne snižovat.
Pro tento výpočet předpokládejme, že 5 000 Kč měsíčně bude investováno jen prvních 10 let, při průměrném ročním zhodnocení 10 %.
Takový příklad si můžete snadno spočítat na internetu, třeba pomocí Fotrovy investiční kalkulačky.
Po 10 letech bude mít náš nájemník portfolio v hodnotě přibližně 1 milion Kč. Pokud se rozhodne přestat investovat, protože rozdíl mezi nájmem a hypotékou se už smazal, a nechá tento milion dále růst, za dalších 20 let bude mít 6,9 milionu Kč. Z toho 600 tisíc Kč investoval, což znamená, že jeho výnos činí 6,3 milionu Kč.
Takže rozhodně nelze říct, že nemá nic!
Výnos varianty vlastnictví nemovitosti
Pokud by se náš subjekt rozhodl pro hypotéku, po 30 letech splácení by měl nemovitost o určité hodnotě. Jak rychle se však nemovitosti v budoucnosti budou zhodnocovat, je těžké předvídat. Osobně si myslím, že růst cen nebude tak vysoký, jak jsme zaznamenali v posledních 10–15 letech, ale to je samozřejmě pouhá spekulace.
Dejme tomu, že hodnota nemovitosti za tuto dobu vzroste na 20 milionů Kč, což odpovídá zhruba 5 % ročnímu zhodnocení. Na první pohled to vypadá, že vlastník nemovitosti je na tom výrazně lépe.
Pojďme teď do výpočtu zahrnout i další důležité faktory.
Pro jednoduchost předpokládejme, že úroková sazba zůstane po celých 30 let stejná. Jen na úrocích tak majitel nemovitosti zaplatí zhruba 3,6 milionu Kč. A to už výrazně snižuje celkový výnos z vlastnictví.
K tomu musíme připočítat i všechny skryté náklady, které s vlastnictvím bytu souvisejí – pojištění, daně, opravy, renovace a další výdaje. Ty se samozřejmě těžko odhadují, ale řekněme, že v případě nového bytu to nebude tak dramatické a vejdeme se do 2 milionů Kč. Po odečtení těchto nákladů se dostáváme na čistý výnos kolem 10 milionů Kč.
Nyní už můžeme zaktualizovat naši tabulku – jak o zhodnocení investičního portfolia při nájmu, tak o výnos z vlastnictví nemovitosti.
| Pronájem | Cena pronájmu za 1 m2 | 277Kč |
| Pronájem bytu 60 m2 | 16 620 Kč | |
| Hypotéka (30 let, LTV 90%, úr. sazba 4,78 %) | Cena bytu 60 m2 | 4,56 milionu Kč |
| Splátka hypotéky | 21 483 Kč | |
| Pronájem vs. splátka hypotéky | Rozdíl | -4 863 Kč |
| Investování rozdílu v pronájmu | Výnos ze zhodnocení portfolia (30 let) | 6,3 milionu Kč |
|---|---|---|
| Vlastnictví primární nemovitosti | Výnos ze zhodnocení nemovitosti (30 let) | 10 milionů Kč |
Co tedy dělat s papírovou hodnotou nemovitosti?
Jak už jsem psal výše, papírová hodnota nemovitosti má smysl hlavně jako jistota do budoucna – například pro případ nečekaných problémů. Sama o sobě ale příliš užitečná není. Na rozdíl od ETF ji nemůžete po částech prodávat a tvořit si z ní pasivní příjem. Nemovitost navíc negeneruje žádné pravidelné cash flow. A pokud se ji rozhodnete prodat, musíte zároveň řešit nové bydlení – buď začít platit nájem, nebo si koupit jiný byt či dům.
Největší výhodou plně splacené nemovitosti je tak fakt, že vám odpadne měsíční splátka hypotéky a tím se výrazně zlepší vaše cash flow. A to je bez debat obrovské plus. Zatímco nájemník dál platí nájem – který bude s největší pravděpodobností stále stoupat.
Zohlednění nákladů obětovaných příležitosti
Započítejme teď ještě náklady obětované příležitosti (tzv. LTV).
Posuňme náš modelový scénář zase o krok dál. Představme si, že si potenciální kupující udělal důkladnou kalkulaci už dlouho předtím, než měl našetřeno na základ hypotéky. Spočítal si, že by mohl měsíčně odkládat 4 000 Kč – a že by mu trvalo zhruba 10 let, než by naspořil potřebných 10 % z ceny nemovitosti. Aby měl totiž jistotu, že v daný okamžik bude mít peníze k dispozici, bude je posílat na spořicí účet (uvažujme, že zhodnocení spořicího účtu je nulové).
Rozhodl se proto jinak. Místo spoření na účet začal daný obnos investovat do indexových ETF fondů. Pokud bychom počítali s průměrným ročním výnosem 10 % (velmi optimistický předpoklad), nastřádal by za těch 10 let přibližně 810 tisíc Kč.
Pokud tuto částku přičteme k předchozí kalkulaci a ponecháme ostatní podmínky beze změny, dostáváme se na celkovou hodnotu investičního portfolia ve výši 21 milionů Kč. Za celou dobu – což je nyní už 40 let – investoval přibližně 1,1 milionu Kč. Výnos? Úctyhodných 19,9 milionu Kč.
Tento rozdíl (19,9 milionu Kč oproti 6,3 milionu Kč u vlastnictví) krásně ukazuje, jak velký dopad může mít pár let navíc a důsledné započtení nákladů obětované příležitosti.
Z pohledu nájemníka tak vypadá situace ještě o něco veseleji!
A tady už je finální tabulka celého příkladu:
| Pronájem | Cena pronájmu za 1 m2 | 277Kč |
| Pronájem bytu 60 m2 | 16 620 Kč | |
| Hypotéka (30 let, LTV 90%, úr. sazba 4,78 %) | Cena bytu 60 m2 | 4,56 milionu Kč |
| Splátka hypotéky | 21 483 Kč | |
| Pronájem vs. splátka hypotéky | Rozdíl | -4.863 Kč |
| Investování rozdílu v pronájmu | Výnos ze zhodnocení portfolia (30 let) | 6,3 milionu Kč |
| Vlastnictví primární nemovitosti | Výnos ze zhodnocení nemovitosti (30 let) | 10 milionů Kč |
| Investování v nájmu včetně nákladů obětovaných příležitosti ze šetření na LTV | Výnos ze zhodnocení portfolia (40 let) | 19,9 milionu Kč |
|---|---|---|
| Vlastnictví primární nemovitosti | Výnos ze zhodnocení nemovitosti (30 let) | 10 milionů Kč |
Modelové příklady vs. reálný život
Než začnete kroutit hlavou, že je tenhle příklad úplně mimo realitu, dovolte mi malý disclaimer.
Vím moc dobře, že podobné modely jsou značně zjednodušené a dají se snadno ohnout podle toho, jaký výsledek si přejeme. Stačí drobně upravit vstupy – a rázem to vypadá úplně jinak.
Hraje tu roli spousta nejistých proměnných, které se mohou v průběhu let měnit:
- vývoj úrokových sazeb,
- výnosy investičního portfolia,
- cena nájmů,
- zhodnocení nemovitostí,
- vývoj inflace,
- alokace portfolia v čase (i během spoření na hypotéku lze investovat),
- finanční disciplína nájemníka,
- růst mezd,
- skryté náklady vlastnictví,
- daně,
- měnové riziko u vašich zahraničních investic,
- transakční náklady,
- cena pojištění domácnosti a další.
Už jen výsledek mezi “optimistickým” a “pesimistickým” scénářem srovnání obou variant může být naprosto propastný.
Ale o konkrétní čísla tu až tak nejde. Co je důležitější – a zmiňuji to už poněkolikáté – jsou obecné principy:
- Nezapomínejte na náklady obětované příležitosti.
- Počítejte se skrytými náklady spojenými s vlastnictvím.
- Poznejte sami sebe.
- A pokud nevlastníte nemovitost, tím spíš byste měli volné prostředky investovat – ne všechno projíst.
Výpočet výhodnosti dvou scénářů – vlastního bydlení či pronájmu – je jedna velká citlivostní analýza s desítkami proměnných a spoustou výsledných scénářů. A to ani nemluvím o “koeficientech” jako je třeba vaše tolerance rizika, preference lokality nebo chuť věnovat se technické údržbě domácnosti.
Když si tyto principy osvojíte, možná si uvědomíte, že hypotéka za každou cenu nemusí být pro vás tou správnou cestou. A že na důstojné stáří se dá připravit i jinak – bez toho, abyste propadli depresi, že je vše zbytečné.
Kdy si mohu dovolit koupit primární nemovitost?
Často narážím na diskuze o tom, jestli už je ten správný čas koupit si dům nebo byt, nebo jestli je lepší ještě počkat. Jeden z nejčastějších důvodů pro odkládání nákupu je aktuálně vysoká úroková sazba. Lidé doufají, že sazby v blízké době klesnou, a tak raději vyčkávají, aby pak měli nižší splátku. Podobně se spekuluje také o možném poklesu cen nemovitostí.
Já na to ale nahlížím trochu jinak. Myslím si, že nemovitost na hypotéku by si měl člověk pořídit v okamžiku, kdy je na to skutečně připraven. A to nejen finančně, ale i emocionálně a celkově s ohledem na svou životní situaci.
Vaše připravenost je totiž mnohem důležitější než aktuální stav trhu. Snažit se odhadnout, kam se pohnou úrokové sazby, je vlastně forma časování trhu – a to, jak víme třeba i z investování, většinou nefunguje.
Navíc může snadno nastat situace, kdy se sice dočkáte nižší úrokové sazby, ale zároveň vzrostou ceny nemovitostí – a nakonec zaplatíte stejně nebo dokonce ještě víc!
A kdy si tedy můžete vlastní bydlení skutečně dovolit? Ideálně ve chvíli, kdy obvykle platí následující:
- nemáte žádné jiné dluhy,
- kromě základní částky na hypotéku máte našetřenou i dostatečnou finanční rezervu,
- plánovaná splátka hypotéky nepřesahuje 25 % vašich čistých měsíčních příjmů domácnosti.
V tuhle chvíli se často ozve námitka typu: „Ale i malá garsonka v Praze by mi spolkla polovinu příjmů. Tohle pravidlo je úplně mimo realitu.“
V takovém případě je potřeba si přiznat, že si v současné chvíli vlastní bydlení v Praze jednoduše nemůžete dovolit. Pokud byste do toho přesto šli, pravděpodobně byste skončili s tzv. too much housing – tedy s příliš drahým bydlením, které vás bude zatěžovat, stresovat a vystavovat finančnímu riziku.
Možnosti jsou v zásadě tři:
- zůstat v nájmu,
- přestěhovat se do oblasti s levnějším bydlením,
- pracovat na zvýšení příjmů.
I “příliš mnoho bydlení” se může z dlouhodobého hlediska vyplatit, ale…
Když přijde řeč na poměr splátky hypotéky k měsíčnímu příjmu (tzv. DSTI), občas slýchám názor, že i vysoká zátěž se vyplatí – protože přece časem porostou příjmy a splátka už nebude představovat takový problém.
Teoreticky to dává smysl. Dá se očekávat, že příjmy domácnosti se budou postupně zvyšovat, a tím se DSTI přirozeně sníží. Jenže to rozhodně není samozřejmost – a už vůbec ne v krátkodobém nebo střednědobém horizontu.
Každý má jinou životní situaci a růst příjmů není garantovaný. Může se stát, že vám příjem v následujících letech výrazně nevzroste – ať už kvůli změně zaměstnání, rodičovské dovolené, zdravotním problémům nebo jiným okolnostem. Vysoké měsíční zatížení vás pak může roky dusit a negativně ovlivnit nejen vaši finanční stabilitu, ale i psychiku a rodinnou pohodu.
Takový přístup bych příliš nedoporučoval. Je mnohem bezpečnější mít splátky nastavené tak, aby vás finančně nezatěžovaly už od začátku, a nespoléhat se na to, že se to časem nějak zlepší.
Podle definice Evropského parlamentu by celkové náklady na bydlení neměly překročit 40 % čistého příjmu domácnosti, aby bylo možné mluvit o dostupném bydlení. A to se bavíme o všech nákladech – nejen o splátce hypotéky. Pokud se domácnost dostane nad tuto hranici, je to už jasný signál potenciálních problémů do budoucna.
Neexistuje jediné správné řešení!
Debata o tom, jestli je lepší bydlet v nájmu nebo si vzít hypotéku, bývá často zbytečně vyhrocená. Na sociálních sítích i v médiích toto téma pravidelně rozvíří diskusi, která přitahuje pozornost a spouští lavinu komentářů.
Jaký je váš investiční názor, s kterým většina lidí nesouhlasí?
— Rozbité prasátko (@rozbiteprasatko) April 24, 2024
Vykopávám: Vlastní bydlení není dobrou investicí.
Co mě na těchto debatách překvapuje, je jejich jednostrannost. Většina lidí automaticky upřednostňuje vlastnické bydlení jako jediné správné řešení. Já se ale snažím dívat na věc s nadhledem a nezaujatě. Každý z nás má jiné priority, životní situaci i cíle. Pro někoho může být koupě nemovitosti ideálním krokem, pro jiného to naopak nemusí dávat vůbec smysl.
Co v těchto diskuzích často chybí, je skutečně komplexní pohled. Lidé většinou porovnávají jen výši nájmu a hypoteční splátky, případně přidají očekávaný růst hodnoty nemovitosti – a tím to končí. Jenže, jak ukazuji v tomto článku, realita je mnohem, MNOHEM složitější.
Navíc i tehdy, když někomu vychází vlastnictví lépe z pohledu čísel, může být jeho osobní situace taková, že se mu do toho zkrátka nevyplatí jít. A rozhodně není dobrý důvod kupovat byt jen proto, že to „tak dělají ostatní“ nebo protože to někdo doporučuje.
Rozumné rozhodnutí nevychází z univerzální pravdy, ale z toho, že znáte sami sebe – své potřeby, cíle a možnosti.
To nejdůležitější, co byste si z tohoto článku měli odnést, je fakt, že ani nájem, ani vlastnictví není automaticky lepší. A to ani z finančního hlediska.
Člověk, který bydlí v nájmu, ale chová se zodpovědně, rozumně hospodaří a investuje, může za pár let dosáhnout stejného nebo i vyššího majetku než někdo, kdo vlastní nemovitost.
Proto je důležité do rozhodování zahrnout nejen základní náklady, ale i náklady obětované příležitosti a skryté výdaje spojené s vlastnictvím. Jen tak získáte realistický pohled na to, co se vyplatí právě vám.
Nájem vs. vlastní bydlení - jak to máte vy?
Náročný text! Jsem rád, že jste ho dočetli až do konce.
Budu moc rád za jakoukoliv zpětnou vazbu. Napište do komentářů, co vám dávalo smysl, s čím nesouhlasíte, nebo co vám v textu chybělo.
Máte otázku? Tak se přihlaste k našemu Herohero kanálu, kde na dotazy pravidelně odpovídáme v livestreamech!
Autorem článku je Daniel Musil alias Fotr ve vatě.
Nepadl nejsilnejsi argument pro vlastni bydleni – veskere ekonomicke problemy se budou resit tiskem penez jako obvykle (podivejte se par let zpet), to znamena z dlouhodobeho hlediska se vyplati byt zadluzeny. A hypoteka je jeden z mala rozumnych dlouhodobych dluhu pro obycejne lidi. Lidi, co se napákovali pred covidem, jsou vysmati, protoze realna hodnota dluhu jim klesla. Inflace a tisknuti penez jsou pro ne vlastne dost vyhodne. A skutecne si myslite, ze se podobna situace nebude v nasledujicich 15 letech opakovat? Hahahaha. Dopadne to stejne – lidi s hypotekama budou vysmati a mladi na tom budou jeste hure nez obvykle.… Číst vice »
Líbí se mi, že tady padly některé argumenty ne tak často zmiňované. Třeba investovat rozdíl mezi nájmem a hypo. To je fajn přístup, ale jen pro finančně gramotného A ZÁROVEŇ poměrně výrazně disciplinovaného člověka. Což ve věku 20-30 let není zdaleka tak samozřejmé, jak by se mohlo zdát místním čtenářům, kteří velmi pravděpodobně budou patřit do obou skupin. <sebechvála>Ano, i já už do obou patřím.<konec sebechvály> Ale ve 25letech jsem mezi ně určitě nepatřil. Disciplínou možná ano, ale finanční gramotností určitě ne. A aby toho nebylo málo, tak finančně negramotní lidé většinou ani neví, že jsou negramotní nebo je jim… Číst vice »
Velmi kvalitní a komplexní článek. Ve finále nelze dle mého jednoznačně říct, co je lepší, každý to bude mít jinak. Já osobně jsem si dlouho myslel, že investování do aktiv jako jsou například akcie (o existenci ETF jsem ani netušil) je extrémně složité a rizikové. Proto jsem to měl jako typický Čecháček. Penzijko, stavebko, spořící účet a k tomu velkou touhu získat vlastní nemovitost. Jenže rodina s jedním příjmem, jednou mateřskou a 2 dětmi, bez jakýchkoliv peněz od rodičů, to dnes opravdu nemá jednoduché. V mém případě již bylo třeba složit minimálně 20% hypotéky. Nějakou dobu tedy trvalo, než jsme… Číst vice »