Při své poslední návštěvě v ČR jsem s podivem zjistil, kolik mých blízkých přátel je již ve věku, kdy aktivně uvažuje o hypotečním úvěru. To se mi hodí, protože hypotéka je něco, s čím se velká spousta z vás v životě setká! Hypotéka je tedy téma, které je potřeba zařadit do seriálu Zkouška z dospělosti Rozbitého prasátka. Jak funguje hypotéka a co to vlastně je se dozvíte z následujícího čtení!
V příspěvku naleznete:
Co je to hypotéka a proč by vás měla zajímat
Hypotéka neboli hypoteční úvěr, je speciální druh půjčky, s kterými jste se jistě dobře seznámili v předchozím díle Zkoušky z dospělosti. Hypotéka se oproti běžným spotřebitelským úvěrům vyznačuje především výší zapůjčené částky, úrokem ale především délce splácení. Hypotéka je dluh, kterého se jen tak nezbavíte!
Proč by ale kohokoliv z vás mělo napadnout ušít si na sebe tak velký závazek, který budete splácet po dobu klidně i 30 let? Protože jinak by bylo téměř nemožné si v rozumném časovém horizontu pořídit vlastní bydlení.
Ne každý chce žít celý život v podnájmu a jsou tací, kteří prostě chtějí probourat zeď mezi kuchyní a obývacím pokojem a vytvořit si doma open concept. Jak se říká, proti gustu…! Každopádně, než abyste šetřili a investovali do vašich 55 let, kdy konečně budete mít dostatek vlastních financí, abyste si vysněný dům postavili ze svého, nabízí se přímočařejší cesta a tou je sjednání hypotéky čímž ušetříte v životě 20 až 30 let, kdy již bydlíte ve vlastním.
V Čechách se obecně bydlení ve vlastním těší velké oblibě. Může to být z historických a kulturních důvodů, kdy se obecně lidé příliš často nestěhovali, tak i z jakéhosi přesvědčení, že bydlet ve vlastním je lepší a slouží i jako symbol statusu nebo že vlastní bydlení poskytuje tolik kýženou jistotu. V Čechách dokonce v podnájmu žije pouze každý pátý, což je hluboko pod průměrem EU. Například v sousedním Německu je poměr mezi vlastním a nájemním bydlení přibližně 1:1.
Hypotéka je stále dluhem
Předtím, než o hypotéce začnete vůbec uvažovat, je třeba si připustit, že hypotéka, ač natolik společensky akceptovatelná, je stále dluhem. Ano, sice si postavíte vlastní dům, a bydlíte v něm několik let se svou šťastnou rodinou a zlatým retrívrem, ale ve chvíli, kdy nejste schopni své závazky vůči bance splácet, budete muset v lepší situaci zaplatit tučné pokuty a v horším případě o dům zcela přijdete.
Jelikož je banka vaším věřitelem, může si při porušení smluvních podmínek své peníze vydobýt zpátky. A jak to lépe provést než zastavením vaši nemovitosti. Jak už to v dospělém životě bývá, každá mince má dvě strany a je třeba si jich být vědom.
Co musíte splňovat
Jakmile se rozhodnete, že chcete bydlet ve vlastní a jediným rozumným způsobem, jak toho dosáhnout, je půjčit si skrze hypotéku od banky, budete muset splnit několik předpokladů. Prvním z nich je tzv. bonita.
Bonitou se rozumí jakési finanční ohodnocení vaší osoby – měli byste být schopni hypotéku včas a pravidelně splácet a její splácení vás nesmí finančně zlikvidovat anebo výrazně ohrozit vaší životní úroveň. Banka chce mít také jistotu, že hypotéku budete splácet po celou její životnost, což ze hry ve většině případů vylučuje spoluobčany v pokročilém věku. Pokud jste živnostníkem, banka se vás také bude ptát na bezdlužnost a bude po vás chtít daňové přiznání za poslední dva roky.
Zkrátka, měli byste být solventní. Je třeba si uvědomit, že pro banku jsou hypotéky rizikem. Banka v případě, že vám, svým klientům, poskytne hypoteční úvěr, je investorem do vás samotných. Půjčí vám peníze a doufá, že jí je vrátíte i s úrokem, na čemž není nic špatného.
Peníze na dřevo
Nejspíš namítáte, že jsem zcela opomenul podstatnou součást žádosti o hypotéku, kterou je povinný vklad ve výši 20 % z ceny nemovitosti. Pravdu díte. Pokud žádáte o hypotéku, připravte se na to, že potřebujete mít část peněz již našetřenou. Tato skutečnost efektivně zabraňuje mladým lidem pořízení vlastního bydlení především ve větším městech a v Praze, kde je bydlení obecně dražší.
A dle mého názoru je to tak správně. Za prvé, pokud jste čerstvě dostudovaní a vstupujete do dospělého života, poslední věcí, kterou chcete řešit, je vlastní bydlení. Je dost možné, že ještě ani nevíte, kde se chcete v životě natrvalo usadit a hypotéka vás přiková k místu, kde si postavíte dům nebo pořídíte byt.
Za druhé, pokud nejste schopni našetřit si pár stovek tisíc (potenciálně i milionů) na něco natolik zásadního, jakým váš budoucí domov jistě je, měli byste se ptát, zda jste na takový závazek vůbec připraveni.
Za třetí, 20 % vkladu chrání samostatně žijící anebo zcela nekompetentní občany před příliš velkým dluhem, který by mohl vzniknout, kdyby požádali o plnou, tedy 100 % hypotéku. Mladý programátor nepotřebuje 4+kk v širším centru Prahy a žije-li a šetří-li na byt sám, na 20 % vklad si asi jen tak nenašetří, ať vydělává sebevíc. Možná je to diskriminující, ale je to bezpečnější jak pro banky, tak pro stát a koneckonců i pro samotné žadatele.
Mimo jiné existuje i řešení, jak zbylých 20 % dofinancovat, ačkoliv občas jde o situace, které nelze doporučit. Nástroji na dofinancování mohou být například úvěry plynoucí ze stavebního spoření, zástava jiné nemovitosti či spotřebitelský úvěr. Zejména na poslední možnost si však dávejte velký pozor, jelikož takový úvěr bude pravděpodobně velmi drahý. Raději si položte otázku, proč jste nebyli schopni našetřit zmíněných 20 %.
Stát v roli hypoteční policie
Banky jsou řízeny lidmi a lidmi jsou bytostmi nenasytnými. Pokud by hypotéky regulovali jen banky, s žádným vkladem by nikdy nepřišly. Pro ně je tato skutečnost stejně limitující, jako pro samotné žadatele. Pokud by vklad neexistoval, mohli by sice nabízet 100 % hypotéky a měli by tedy pravděpodobně víc klientů, ale také by podstupovali mnohem větší risk.
Pro vysvětlení situace si představte poslední krizi z roku 2008. Jedním (ale ne jediným) ze zásadních faktorů bylo splasknutí tzv. hypoteční bubliny v USA. Ve zkratce a při silném zjednodušení došlo k následující situaci – banky, které úvěry poskytovaly, příliš neřešily bonitu klientů. Pracujete ve Wallmartu a chcete dům za pár miliónů dolarů? V pořádku, prostě to zařídíme!
A tak banky začaly půjčovat i lidem, kteří v bance vůbec neměli co pohledávat. Poté stačil drobný ekonomický pokles, kdy lidé začnou ztrácet své příjmy ve větší míře než malé, čímž se spustí řetězová reakce a krize je na světě. Čím více lidí je neschopných závazek vůči bance splácet, tím více se banka dostává do problémů (protože i banka má závazky vůči jiným subjektům, které musí splácet). Než se nadějete, krachují banky, které jsou moc velké, než aby padly a z chamtivých rozhodnutí privátních bank vznikne krize, která ovlivní celý svět.
Recese z roku 2008 slouží jako výstraha všem zúčastněným. A protože je v zájmu vlád států, aby se ekonomice dařilo, je třeba trh regulovat. A vy tak nyní platíte 20 % z ceny vaší vysněné nemovitosti pěkně předem.
A opět ty podmínky
O podmínkách při splácení dluhů se pojednávalo v minulém článku, hypotéky však mají určitá specifika, která rozhodně stojí za zmínku.
Jako u každé půjčky se jistě budete zajímat o úrok, poplatky a o RPSN. Hypotéky jsou asi nejlevnější půjčkou z procentuálního hlediska a v současnosti (k roku 2019) se úrokové sazby blíží ke třem procentům.
Co je specifikum hypoték je fixace úrokové sazby. To můžete provést na období od jednoho roku až do dvaceti pěti let. V případě fixace přesně víte, kolik budete po její trvání měsíčně splácet, protože máte úrokovou míru garantovanou. Vězte, že jakmile si fixaci zvolíte, po tuto dobu nemáte možnost přestoupit například k levnější konkurenční bance (refinancování), tudíž jde o závazek vzájemný.
Při uvažování nad optimální výší fixace už se snažíte trochu předpovědět, jak se bude vyvíjet trh. Může se stát, že úrokové sazby hypoték budou za rok vyšší (dobře pro vás, šetříte), anebo mnohem nižší (dobře pro banku, platíte víc). Jednoznačné tvrzení, co je lepší, zda dlouhá nebo krátká fixace, vám poví tak maximálně poradce z firmy Partners s věštící křišťálovou koulí.
Státní příspěvek
Peníze zadarmo jsou vždycky fajn! Stát dokonce nabízí podporu pro žadatele o hypotéky. Bohužel mám pro vás špatnou zprávu. Vzhledem k nízkým úrokovým sazbám se tato podpora v současnosti nevyplácí. Tak třeba příště.
Dalším často propíraným tématem v posledním roce je tzv. půjčka pro mladé, kdy se role bank chopil stát a nabízí lidem pod 36 let hypotéky s velmi zajímavou úrokovou sazbou ale asi tak milionem podmínek. PS. pokud bydlíte ve velkém městě, státní hypotéka pro vás asi nic neřeší, jelikož jejím stropem je 1,2 milionu Kč v případě bytu a 2 miliony Kč u rodinných domů. Navíc stále musíte přijít s 20 % vkladem. Koneckonců, prostudujte si podklady sami, třeba v nich najdete něco, co by vás mohlo zaujmout (např. půjčka se super sazbou na rekonstrukci bytu)!
Promo ale vláda dělat umí, to zase ano!
Jednejte s rozmyslem
Na závěr povídání o hypotékách si znovu dovolím zdůraznit, že hypotéka je dluh a dluh je vždy rizikem. Jednejte s rozmyslem a očekávejte neočekávané. Mějte na paměti, že pokud se při stavbě něco pokazí, chcete mít nějakou rezervu, a ne pak situaci řešit spotřebitelským úvěrem. A také – ve dvou se to lépe táhne. Pokud řešíte hypotéku, situaci budete mít mnohem snazší, pokud si ji pořídíte jako racionálně uvažující pár, a ne jako někdo, kdo je do koupi domu uveden společenským či rodinným nátlakem. Vězte, že na bydlení v podnájmu není nic špatného!
Jak se vám článek líbil? Chtěli byste se podělit o zkušenosti s hypotékou? Napište do diskuze nebo se nestyďte a pište na [email protected]
V příštím díle se konečně Rozbité prasátko vrhne na tolik očekávanou investiční sérii! Máte se na co těšit.
Pokračujte ve čtení!
Rozdíl mezi debetní a kreditní kartou
Spousta lidí v Čechách platí v současnosti už výhradně kreditkou. Alespoň tomu kusu plastu v peněžence tak říkají. Pravdou však je, že velká většina transakcí
Řekl bych, že asi jako v jiných oblastech je to všechno o tom umět si to dobře spočítat. Ale obecně věřím tomu, že ještě dlouhá léta bude investice do bytu ve velkých městech zárukou zisku. Teď jsem se díval tady na aktuální situaci s byty v Praze https://www.eurobydleni.cz/byty/prodej/ a musím říct, že kdybych měl aktuálně možnost, investuju hned do něčeho většího. Větší byty sice bývá občas o něco obtížnější pronajmout, na druhou stranu obvykle se jedná o solventní nájemníky a s tím související zase nižší rizika.
Rozhodně souhlasím – investování je vždycky hlavně o číslech a pokud někomu dává investice do bytu smysl, tak proč ne! Popravdě jsou pro mě nemovitosti zatím dosti neprozkoumanou záležitostí především při ve srovnání s jinými finančními instrumenty, ale i tak se na ně v budoucnu hodlám zaměřit mnohem více!
Díky za komentář a ať se daří!
Dobrý den, mě by zajímal názor na hypotéku s ručením bytu ve kterém bych bydlel a splácel tu hypotéku. Jestli jsem to teda dobře a pochopitelně napsal, zatím bydlím v podnájmu ale do budoucna uvažuji o rodině a vlastním bydlení, nemusí to být sice nějaká vila ale stačil by nějaký menší byt v Pardubicích. Zatím koukám na RK a tady https://realitymix.cz/vyhledavani/r-3606-pardubice/pardubicky/prodej-bytu.html mají docela dobré nabídky. Ale zatím je to jen v procesu plánování života 🙂
Dobrý den, Lukáši,
díky za dotaz! Hypotéka nebo-li hypoteční úvěr je vždy úvěrem, za který se něčím musí ručit. V případě, že si pořizujete hypotéku na vlastní bydlení, v 99 % případů za takovou hypotéku ručíte právě Vašim bydlením. Výjimkou mohou být situace, kdy ručíte například jinou již nabytou nemovitostí. Banka má pak na nemovitost zástavní právo v případě, kdybyste svým závazkům (splácení hypotéky) nemohl dostát. Přeji hodně štěstí s hledáním! Nejsem na hypotéky žádný velký expert, ale pokud byste měl zájem, mrkněte na super podcast Hypotécast od hypotečního experta Tomáše Rusňáka, najdete tam spoustu zajímavých informací.
https://tomasrusnak.cz/hypotecast/