1. FOMO a peer pressure jsou v prubehu casu silnejici, co vam ve 30 jeste projde (jeste mas cas) je ve 40 divne (vyhazujes penize, bojis ze zavazku atd).

2. Myslim ze neni nahoda ze podil vlastnickeho bydleni je markantne vyssi v postkomunistickych zemich – jak bylo zmineno oproti „zapadu“ jsme meli levnejsi nemovitosti, tak si to lidi mohli dovolit, avsak za mne je jeste silnejsi historicko-kulturni faktor tzv „cihla je jedina jistota“. Po nekolik generaci jsme zili ve svete kde pristup na kapitalove trhy nemel nikdo, podnikatel byl „vykoristovatel pracujiiciho lidu“, takze jedina cesta k dluhodobemu majetku bylo stabilni zamestatni a ulozeni extra penez do nemovistosti (viz stavebko jako relikvie doby minule). Tento reflex mame tak hluboce zakorenen, ze se ho budeme zbavovat pouze velmi tezko a dlouho a dle meho nazoru tvori znacnou cast prave tech emoci, ktere nas premuzou k tomu, ze kdyz bydlim ve vlastnim tak se mi spi lepe (tady pouzivam mentalni protiargument ze tech 30 let s hypo bydlim taky porad v podnajmu, akorat muj vlastnik je banka, relativni najem mi sice dlouhodobe klesa, ale vsechna naklady a rizika nesu ja – takze tak klidne spani to zas neni)

3. Navazujic na prechozi bod, jak chytre z pohledu trhu je tlacit se nekam kde se na strane poptaky stoji 80-90% naroda o neco ceho je markantni nedostatek. Je lepsi strategie naskocit a taky se svezt (jelikoz to pojede nahoru) nebo spis hledat jine investicni prilezitosti kde nestoji v rade 10-20 lidi na jeden prodej? (spravnou odpoved neznam).

4. Vlastni bydleni funguje jako stabilizacni kotva jak pozitivne (neresim stehovani, mam kolem sebe svoji komunitu, dlouhodbe budu platit mene atd) ale taky negativne (zustanu v praci i kdyz se mi tam nelibi, nemuzu si dovolit vypadek prijmu). Nejhorsi faktor o kterem se dle me skoro nemluvi je opprtunity cost toho, ze jak mam to svoje „ukotveni“ ve vlastnim, markatne si omezuju moznosti pracovniho trhu.
Priklad: Dojizdim denne do prace vzdalene 10 kilometru, co kyz dostanu lepsi nabidku ale je to 50, 100, 200 km? Co me to bude stat casu a nakladu dojizdet treba z Brna do Prahy, pokud dostanu o 50% lepsi vyplatu a jsem ochoten do toho jit? A co kdybych dostal +100% ale je to na druhe strane republiky – prestehuju se nebo si reknu ze to dalo moc prace poresit bydleni co mam ted a radeji se na to vykaslu nez abych presouval sebe a rodinu (sunk cost fallacy argument)? A nebylo by nam vsem lip kdyby vyssi cast i zkusenejsi populace (30-40-50 let) „migrovala“ za lepsi praci a tim by se zvysil tlak trhu na vyssi platy i pro „usedliky“?

Já osobně jsem si dlouho myslel, že investování do aktiv jako jsou například akcie (o existenci ETF jsem ani netušil) je extrémně složité a rizikové. Proto jsem to měl jako typický Čecháček. Penzijko, stavebko, spořící účet a k tomu velkou touhu získat vlastní nemovitost. Jenže rodina s jedním příjmem, jednou mateřskou a 2 dětmi, bez jakýchkoliv peněz od rodičů, to dnes opravdu nemá jednoduché. V mém případě již bylo třeba složit minimálně 20% hypotéky. Nějakou dobu tedy trvalo, než jsme peníze uspořili, ale nakonec jsme koupili vysněnou nemovitost. To jen podtrhuje to, co zaznělo v článku.

Ve stejnou dobu jsem zjistil, že investování není tak složité a že díky ETF to vlastně zvládne úplně každý (a dost tomu pomohlo i Rozbité prasátko). Po nějaké době studií jsem se do toho pustil a následně i zrušil penzijko a stavebko a zaměřil se čistě na investice do ETF.

Nyní se tedy ohlížím zpět a kladu si otázku. Pokud bych měl tuhle znalost, rozhodoval bych se při koupi nemovistosti jinak? Odpověď zní ne.

Padlo to i v článku a já to to znovu zdůrazním. Člověk je emoční bytost. Každá vaše myšlenka i vzpomínka je obtěžkána nějakou emocí. To, jaké prožíváme emoce, ve výsledku rozhoduje o tom, jaký život žijeme. Subjektivně tak chudý člověk může prožívat mnohem šťastnější život než člověk bohatý.

Je hezké dívat se, jak cena vašeho portfolia roste (sám to tak dělám), ale zasadit keřík na vaší vlastní zahradě a dívat se jak roste je prostě mnohem silnější emoce.

Když to vezmu tedy emočně, tak jsem spokojený s tím, jak to je.

Když to vezmu racionálně: Pokud porovnáváte nájem vs vlastní bydlení (kde budu žít teoreticky do konce života), tak je ve výsledku úplně jedno, jakou cenu bude mít nemovitost v budoucnu. Pokud jí nebudete prodávat, cena vás nikdy reálně zajímat nebude. Co vás ale zajímá, je to, že nebudete muset platit nájem a protože nelze odhadnout cenu nájmů za 30 let a výši důchodů v tu dobu, je to opravdu velmi příjemná jistota (a jsme zase u těch emocí) a v tomto smyslu to vidím jako aktivum, protože budu získávat peníze tím, že nebudu platit nájem. Protože bydlet někde musíte, takže nemuset plat nájem je vlastně specifický druh příjmu.

Kromě argumentu diskutéra money_printer_goes_brr (mimochodem, ten nick mě dostal:) ) by tu podle mě měly zaznít i hůře kvantifikovatelné argumenty:

Nižší předvídatelnost růstu nájmů a dost možná i rychlejší růst nájmů
S mírou ochrany nájemníka v ČR dává smysl pronajímat vždy na rok. Smlouva na neurčito je (minimálně ekonomicky) nerozum a riziko. Jinými slovy jako nájemník budu stále častěji dostávat smlouvu na krátké období a tedy každý rok můžu být vystaven tržnímu růstu nájemného. A protože vlastnické bydlení je stále nedostupnější, tak poroste poptávka po bydlení nájemním a tudíž také jeho cena.

Rukojmí v cizím bytě
Málokterý pronajímatel nechá nájemníkovi v bytě volnou ruku pro manipulaci s nábytkem, vrtání nebo nedejbože větší úpravy bytu tak, aby plně vyhovoval nájemníkovým potřebám. Jasně, nájemník se může kdykoliv přestěhovat podle potřeb. Ale chcete žít takový život 30 let? Ve dvaceti a krátce po škole klidně. Nic moc nemám, sbalím svých pár švestek a zítra jsem jinde. Ale chcete být „hrozbě“ neustálého stěhování vystaveni i se dvěmi dětmi, kteří v místě chodí do školy, mají v místě bydliště řadu kamarádů, atd.? Chcete se dohadovat s pronajímatelem o tom, že žárovku vyměním já, ale rozbitou ledničku/sporák/skříň musí řešit on? A co když se mu zrovna nechce anebo je na 3 týdny na dovolené? Nestojí prostor, kde člověk tráví cca 60% (a home officáři třeba i 90%) svého času za to, aby nad ním měl plnou kontrolu? Já vím, blbě se to kvantifikuje, ale roli to (alespoň podle mě) hraje významnou. A každý rok se stěhovat (a třeba ještě s dětma) chce jen někdo, kdo se ještě nestěhoval.

Ale je fakt, v případě války nebo zombie apokalypsy se s nájmem a portfoliem bude utíkat líp, než s cementem nalitým do země…

P.S. Ve větě „Tento rozdíl (19,9 milionu Kč oproti 6,3 milionum Kč u vlastnictví)…“ je podle mě chyba a mělo by tam být spíše „oproti 10 milionům u vlastnictví“ 6,3M se v daném případě přece taky vztahuje k nájmům…

P.P.S. „Money printer goes brrr“ je asi nejkratší skvělá lekce finanční gramotnosti, kterou jsem kdy slyšel/četl. Rovnat se tomu může snad jen „kupuj aktiva, ne pasiva.“ Ale když se nad tím člověk zamyslí, tak obě vlastně vedou ke stejnému cíli.

Lidi, co se napákovali pred covidem, jsou vysmati, protoze realna hodnota dluhu jim klesla. Inflace a tisknuti penez jsou pro ne vlastne dost vyhodne. A skutecne si myslite, ze se podobna situace nebude v nasledujicich 15 letech opakovat? Hahahaha. Dopadne to stejne – lidi s hypotekama budou vysmati a mladi na tom budou jeste hure nez obvykle. Nebudou mit ani bydleni, ani rozumne prijmy, v budoucnosti ani duchody (a jestli jo, tak v 75), ale budou platit stedre duchody a najmy stavajicim duchodcum, kteri tu budou uradovat – zkuste se podivat na demografickou situaci CR.